Avertissement :
Les présentes informations n’ont d’autre vocation que de présenter quelques aspects essentiels des ventes judiciaires d’immeubles à l’attention plus particulièrement des personnes susceptibles d’être intéressées pour porter des enchères.

En aucun cas elles ne prétendent à l’exhaustivité ni ne sauraient remplacer la consultation personnalisée qui pourra vous être donnée à l’occasion d’un entretien.

I – L’information
La vente d’un immeuble aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire et devant le Juge de l’Exécution est annoncée au moyen d’une publicité destinée à en informer le public et réalisée principalement par voie de presse et d’affichage.
Vous avez aussi la possibilité de consulter sur notre site les ventes présentées par l’intermédiaire de notre cabinet.
La vente de la plupart des biens est précédée d’une visite organisée par un commissaire de justice et dont la date est le plus souvent précisée dans la publicité.
Les conditions de la vente sont consignées dans un cahier dénommé, selon la procédure, « cahier des charges » ou « cahier des conditions de la vente ».

Il s’agit :
– D’une part des conditions générales, communes à toutes les ventes, telles que celles relatives à la transmission de la propriété, à l’entrée en jouissance, au sort des contrats en cours ou au paiement du prix par exemple
– D’autre part des conditions particulières propres à chaque vente : elles vous renseignent notamment sur la désignation et la description du bien, ses caractéristiques connues ou la mise à prix.
Le cahier des charges ou des conditions de la vente est susceptible d’être complété jusqu’à la date de l’adjudication en fonction des renseignements complémentaires recueillis pendant le cours de la procédure, au moyen d’un « Dire d’insertion ».
En toute hypothèse, il vous est vivement conseillé de prendre connaissance avec attention des conditions de la vente avant de prendre la décision de porter des enchères.

II – Les enchères
Si vous êtes intéressé pour acheter un bien aux enchères publiques, il vous appartient de prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de la juridiction où se déroule la vente et qui pourra seul porter des enchères dans votre intérêt ; hormis si le créancier ou le colicitant entend lui-même porter des enchères, il peut tout à fait s’agir de l’avocat poursuivant.

Préalablement, cet avocat sera amené à vous demander :

• un justificatif de votre identité complète et de votre situation de famille, livret de famille, contrat de mariage, convention de pacs, ou, s’il s’agit d’une société, un extrait d’immatricunation au RNE (Kbis) récent, un exemplaire des statuts ainsi que le justificatif des pouvoirs du signataire s’il ne s’agit du représentant légal ou statutaire de la personne morale

• si l’enchérisseur est né à l’étranger, les noms et prénoms des père et mère

• un pouvoir signé de votre main rappelant la désignation du bien, la date de l’adjudication et précisant le montant maximum de l’enchère que vous souhaitez porter (hors frais)

• une attestation de non condamnation telle que prévue par l’article R 322-41-1 du Code des procédures civiles d’exécution attestation.

• un chèque de banque, ou une caution bancaire irrévocable (10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 €). Ce chèque vous sera restitué en fin d’audience si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.

• le justificatif de votre solvabilité en fonction de l’enchère maximum que vous êtes disposé à porter.

Vous avez naturellement la faculté d’assister à l’audience à laquelle votre avocat portera des enchères dans votre intérêt après rappel par le magistrat présidant l’audience du montant de la mise à prix et des frais préalables (dont la charge incombera à l’adjudicataire) et annonce du montant minimum de chaque enchère.

Les enchères se déroulaient autrefois à la « bougie » ; aujourd’hui, la durée des enchères est décomptée par tout moyen visuel ou sonore signalant au public chaque seconde écoulée.

Les enchères sont alors arrêtées et l’adjudication est prononcée au profit du dernier et plus fort enchérisseur lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

III – L’adjudication
Si vous êtes déclaré adjudicataire, c’est à dire si vous remportez l’enchère, le jugement d’adjudication (ou jugement de vente) emporte transfert immédiat de la propriété à votre profit.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, il vous est alors vivement conseillé de faire assurer l’immeuble sans délai, tant au titre des dommages qu’au titre de la responsabilité du propriétaire.
Toutefois, une surenchère peut être formée pendant un délai de 10 jours, auquel cas l’adjudicataire est réputé n’avoir jamais été propriétaire et le bien est remis en vente sur une nouvelle mise à prix correspondant au minimum au prix d’adjudication majoré de 10 %.

Certaines personnes peuvent également bénéficier d’une faculté de substitution (colicitant dans certains cas) ou de préemption (du fermier ou de la Commune par exemple).
Une fois la vente définitive, il vous appartient de payer les frais et le prix dans le délai rappelé dans le cahier des charges ou des conditions de la vente ; à défaut, le prix sera productif d’intérêts décomptés au taux légal simple puis majoré de 5 points.
En outre, l’immeuble pourrait être remis en vente et vous seriez débiteur de la différence en cas de revente pour un moindre prix.
En sus du prix d’adjudication et des honoraires de votre avocat librement convenus avec celui-ci, vous êtes tenu au paiement :

• des frais préalables annoncés lors de la vente

• des émoluments, déterminés en fonction du prix de vente

• des droits de mutation (droits d’enregistrement ou TVA) recouvrés directement par le Trésor public

• des honoraires et frais de publication du jugement d’adjudication et, le cas échéant, de l’avance des frais de radiation des inscriptions.

Les droits et émoluments en matière de saisie immobilière de partage de licitation et de sûretés judiciaires sont fixés aux articles L444-1 à L 444-7, R 444-1 à R 444-20, R 444-71 à R444-77, et A 444-187 à A 444-202 du Code de commerce.

Le titre de vente n’est délivré qu’après paiement de l’état de frais. Il doit être publié par l’avocat de l’adjudicataire au Service de la publicité foncière et il constitue votre titre de propriété.

Tant que vous n’avez pas consigné le prix, vous ne pourrez pas faire d’actes de disposition sur le bien, à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer votre acquisition.

Le jugement d’adjudication sur poursuites de saisie immobilière vaut tire d’expulsion.