La mission confiée à l’avocat, appelée mission de transaction immobilière, peut concerner toute transaction portant non seulement sur un immeuble, mais également sur d’autres types de biens, tels que fonds de commerce, droit au bail, meubles, parts sociales etc, et sur d’autres type d’opérations telles que la location, ou la gestion.
L’intervention de l’avocat dans une transaction immobilière est l’accessoire de ses prestations juridiques de conseil et de rédaction liées à l’opération envisagée. La recherche d’un co-contractant et la négociation conduisant à la finalité de l’opération peut donc tout à fait y être adjointe.
Lorsque l’avocat assiste ou représente son client dans le cadre d’une transaction immobilière, il agit hors procédure en justice. Il doit donc justifier d’un mandat spécial et écrit définissant sa mission et le montant de ses honoraires, et l’autorisant spécialement à transiger au nom et pour le compte du mandant ou à l’engager irrévocablement par une proposition ou offre de contracter.
L’exécution de ce mandat doit se faire dans le strict respect de la déontologie professionnelle, par exemple quant aux conflits d’intérêts potentiels.
Les maniements de fonds concrétisant l’opération ont lieu par la Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats (CARPA) dont dépend l’avocat et sont soumis aux règles relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
La responsabilité de l’avocat en sa qualité de mandataire immobilier obéit aux dispositions du Code civil. (art. 1991 à 1997). L’avocat mandataire en transactions immobilière doit être spécialement déclaré auprès de son ordre professionnel. Son activité d’avocat mandataire en transactions est couverte par l’assurance de responsabilité civile professionnelle souscrite par son Ordre.
Faire appel à son avocat pour organiser et finaliser une transaction présente plusieurs avantages pour le client :
- Le niveau de formation exigé pour exercer la profession d’avocat, la compétence juridique et l’expérience de l’avocat assure au client une sécurité bienvenue dans des opérations qui peuvent être complexes ;
- La garantie d’indépendance de l’avocat permet au mandant d’être assuré que le mandataire n’est soumis à aucune pression extérieure dans ses conseils et ses choix opérationnels.
- L’avocat est tenu au secret professionnelet a le privilège de pouvoir négocier avec ses confrères sous le sceau de la confidentialité ;
- Le client est accompagné et éclairé personnellement par l’avocat de son choix, dans le cadre d’une relation de confiance.
- Le client peut mettre fin au mandat de son avocat quand il le souhaite, sans avoir à justifier sa décision;
- Les honoraires peuvent être contestés et arbitrés sous le contrôle du Juge ;
- L’avocat reste soumis, tout au long de l’exécution du mandat, et même après son expiration, à la déontologie spécifique qui régit sa profession.
Les visites de l’immeuble objet de la transaction peuvent être organisées, tant pour en appréhender les caractéristiques en cas d’assistance de l’acquéreur, et que pour y guider les potentiels acheteurs dans l’hypothèse de l’assistance du vendeur. Elles peuvent être assurées par l’avocat lui-même ou par son assistant qui restera toujours sous le contrôle et la responsabilité de l’avocat.
La mise en place d’une publicité adéquate fait également partie de la mission de l’avocat mandataire immobilier. Elle peut se faire sur l’immeuble concerné par l’opération, au moyen d’un pannonceau avec mention des coordonnées de l’avocat du vendeur, ainsi que dans les locaux et sur le site de l’avocat du vendeur, à l’instar de ce qui se fait pour les ventes aux enchères.
L’avocat est bien évidemment habilité à rédiger l’avant-contrat.
L’acte d’avocat est adapté à de nombreuses hypothèses et offre une sécurité accrue par rapport à un acte sous seing privé ordinaire. En effet l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayant cause. La procédure de faux prévue par le Code de procédure civile lui est applicable. Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
L’avocat est habilité à rédiger certains actes de vente ou de cession comme par exemple l’acte de cession d’un fonds de commerce, mais aussi les actes administratifs immobiliers. L’acte notarié reste obligatoire en cas de mutation d’un bien immobiler dans la plupart des cas : l’avocat intervient alors auprès du notaire pour la constitution du dossier d’usage, il assure la relecture de l’acte notarié et au besoin participe à sa rédaction, il assiste son client lors de la signature et ses suites.
A noter qu’en cas de vente judiciaire, c’est le jugement du Tribunal ou l’arrêt de la Cour qui constitue le titre authentique de vente, et c’est l’avocat qui assure la publication .
Et les honoraires ?
La loi impose à l’avocat d’établir avec son client une convention précisant notamment le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles ainsi que les divers frais et débours envisagés.
La fixation d’un honororaire purement proportionnel étant interdite, la convention prévoit un honoraire conventionnel de base correspondant aux prestations de conseil, d’analyse juridique et de rédaction d’acte, et définit en complément un honoraire de résultat proportionnel ou forfaitaire, dans l’hypothèse d’une bonne fin de l’opération, prenant en compte « le résultat obtenu ou le service rendu », sachant que l’un et l’autre demeure sous le contrôle du juge.
L’avocat ne peut percevoir d’honoraires que de son client ou d’un mandataire de celui-ci. Cependant, lorsque la vente est réalisée par l’intermédiaire de l avocat mandaté par le vendeur, l’honoraire complémentaire et l’honoraire de rédaction d’acte peuvent être contractuellement prévus comme devant être remboursés au vendeur par l’acquéreur au même titre que les frais d’actes et autres accessoires à la vente, comme le prévoit l’article 1593 du Code civil.
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